停車場管理管什麼？

停車場管理管什麼？

一、停車場管理業的悲歌

「一家擁有二十多座停車場管理權的公司，最近三年在停車業市場的完全競爭之下，競標贏得更多的停車場管理權，目前已達三十七座，本以為公司整體績效應該會更好，殊不知各點的營收與利潤起伏不定，而且多已經大不如前，去年總經理則推出利潤中心制度，根據各點前一年的平均收入與費用，精準地計算出次年合理的標準利潤，如果隔年當月表現超出標準值(稱之為超額利潤)，就提撥超出部分的10%當作獎金，由該停車場的組長分配給其屬下。請問各位，這種作法，可以激發公司往上發展嗎？」林老師揭開停車場管理的案例研討。

「當然可以！我是各點（停車場）組長的話，一定想辦法提高停車場的『翻桌率』，增加更多的營業額！」有學員答。

「所以每個月你的利潤表現一定超出標準，對不對？」林老師反問。

「對！再怎麼樣，也要編出好看的數字出來，一些不屬於自己責任的異常費用，都轉嫁給其他單位！」有學員答。

「如果你是公司老板，過去的一年，看到每個點、每個月都領到超額利潤的獎金，老板心裡會怎麼想？」林老師再問。

「充滿疑惑，懷疑訂的標準有問題！」另有學員答。

「很好！下一步他想要做什麼？」林老師問。

「重新訂標準！」有學員答。

「重新『訂』標準，還是重新『調高』標準？」林老師故意提高『調高』的音量。

「『調高』標準！」學員答。

「而且調高至大部分的點都無法達成的標準，不到一年之內，結果會發生什麼事？」林老師再問。

「多數的點領不到獎金，士氣低落，抱怨連連，績效愈來愈差。」有學員答。

「這時候，老板怎麼辦？」林老師又問。

「再重新訂標準！」有學員大聲答。

「是的！這樣的歷史不斷地重演，不但在製造業如此，停車場管理業也是如此！需知停車市場變化無常，所謂的『標準』本來就不可能『精準地』被計算出來。」林老師總結。

二、工廠與停車場的管理沒有什麼不同！

「那麼要如何提高停車場業的營業額與利潤呢？」學員問。

「如果是你們在經營這家公司，會如何進行下一步的改善呢？」林老師反過來徵求學員的作法。

「我會請外部的公證單位協助我們訂出更合理的標準，並且請他們派顧問來幫我們宣導給所有員工。」有位自己開公司的學員回答。

「很好！絕大多數的業主都希望能夠有一個『公平合理』的標準，什麼樣的數字『公平合理』？」林老師問。

「愈精準愈好！」有位學財務的學員回答。

「是的，業主真正要的就是精準！可惜我們獲得精準數字所採用的三個方法：一、參考過去，二、預估未來，三、分攤方式，而只有第一個方法有歷史資料，符合『精準』的條件，其他二種牽涉外在因素甚廣，而通常要計算出『標準』就必須三者一起合併，你們認為這樣的計算方法，能夠精準嗎？」林老師問。

「不能！」學員回答。

「既然不能精準，所以不應該以追求精準的標準來激勵員工，公司應該如何提高營收與利潤呢？」林老師繼續問。

「…………」學員無言。

長久以來，『無計可施』的管理者總會用部門績效指標(所謂的KPI)來做最後的『困獸之鬥』，因為自己管不了，就讓各部門自己管吧！只要幫所有部門訂目標，他們就會各自努力，不用自己來鞭策。現在停車場業的市場極為嚴峻，這一間停車場管理公司的業主依然沿用傳統的觀念在經營，這二年很快就落入營收落後、利潤下滑的窘境了。

「你們知道停車場怎麼管理嗎？」林老師接著問。

「就要求停車場的組長要做好客戶來停車的作業啊！」學員回答。

「你是說只要組長帶著他的組員遵守公司的SOP，就一定可以達成營收與利潤目標，是嗎?」林老師又問。

「是的！」

「喔！那為什麼有許多上市櫃公司的生產基地，不也是按SOP作業，卻都虧損連連呢？」林老師問。

「…………因為管理不善。」沉默一陣後，有學生回答。

「沒錯！的確是管理不善，簡單地說，就是沒有一套方法來執行正確的事情。從你們這半年來在『廠長教室』所學到的知識與技巧，可以用得上嗎？」林老師問。

「營業額決定在瓶頸站！」一位學員脫口而出一條平常大夥兒耳熟能詳的工廠管理教戰守則。

「很好！停車場的瓶頸在那裡？」林老師問。

「………」學員還在想。

「我應該問：停車場的營業額決定在那裡？」林老師改變方式又問了一次。

「停車位!」有學員答。

「光有停車位可以創造營業額嗎？」林老師問。

「一定要有人『開車進來』，然後『停在停車格』上！」有學員恍然大悟答。

「很好！所以『進來停車的車輛數決定營業額』，對嗎？」林老師問。

「對!」

「所以，你們要如何管理『進來停車的車輛數』呢？」林老師再問。

「當然要『愈多愈好』囉！」學員大聲答。

「是這樣的管理邏輯嗎？」林老師帶有些不屑地問學員。

「………」學員搞不清楚。

「還記得TOC持續改善的五大步驟的第一步嗎？」林老師再問。

「找出瓶頸！」學員答。

「你們已經找到瓶頸：『進來停車的車輛數』，第二步呢？」林老師再問。

「『充分利用』瓶頸！」學員們幾乎一口同聲答。

「你們如何做到『充分利用』呢？」林老師問。

「『不要浪費』任何的瓶頸！」一位學員回答。

「所以先不著眼於『愈多愈好』，而是『不要浪費』，了解了嗎？」林老師問。

「了解！」學員們回答。

三、停車場業『潛規則』的誤用

「你們如何做到『不要浪費』任何的瓶頸呢？」林老師問。

「24小時盯著『進來停車的車輛』一定要有位置停！」學員答。

「想像你盯著空的停車位，只要沒車子進場停，表示你『浪費』了停車位，同意嗎？」老師問。

「不是很同意！當離峰時間，有空的停車格是很正常的，所以我們無論怎麼盯著空的停車格也無法讓更多的車輛進場，進而產生更高的營業額，不知道我的考量對嗎？」一位學員提出他的看法。

「非常正確！我們只要盯著『尖峰』時段不要『浪費』空的停車格即可！當『尖峰』時段發生了什麼情況時，就算是『浪費』營業額呢？」林老師繼續回到主題。

等了許久，沒人回應。林老師又提示：

「什麼情況之下，營業額才算是成立呢？」

「車子停好在空的停車格上。」有學員答。

「是嗎？停車時間什麼時候起算？」林老師點出學員忽略的細節。

「進場柵欄之前，按下按鈕領取停車券的那一剎那！」一位學員搶答。

「是的！什麼狀況之下表示營業額被浪費了？」林老師再問。

「明明停車場內有空車位，場外等待進場的車子還在慢吞吞地動作，根本不把營業額當一回事！」學員答。

「當然啦！開車的司機那會管你們的營業額，反正他也不急，慢慢來就可以了！而且愈慢有可能繳費愈少，不是嗎？所以你們要如何做才能扭轉慢吞吞的情勢呢？」林老師一邊補充一邊又問。

「『尖峰』時段，派人站在進場的柵欄處，幫司機按鈕事先取票！」學員答。

「很好！確實有些司機停車技術太差，車子離停車券的出票口太遠，有時伸手取不到票，多耗費時間移動身體去取票。還有嗎？」林老師述說實務上真實的情境。

「我認為這時柵欄就不要升降了，節省柵欄上下過程，車輛必須等待的時間！」學員開始思考了。

「很棒！司機拿了你給他的停車券就進場，不必等柵欄升起才開走！還有其他浪費的情況嗎？」林老師繼續問。

「還有！出場的車子排隊等待中，停車格早已空出來，可是外面的車子仍然無法進場。」學生答。

「為什麼進不來呢？」林老師問。

「因為停車格的總量限制條件，只要他不離場，就無法讓外面排隊等入場的車子進場」學生答。

「你怎麼辦呢？」林老師問。

「比照進場的作業，加速離場的動作，派人幫司機投幣，柵欄升降功能取消吧！」學員答。

「很不錯喔！另外，有一項停車業者的潛規則，就是準備離場的司機先去自動投幣機繳費，然後都享有15分鐘的離場緩衝時間，這樣的措施對營業額有幫助的影響如何？」林老師讚揚學員並提出問題。

「一旦繳費，這輛車的收入就結算了，多餘的15分鐘讓司機可以悠哉離場，我認為多少都會慢幾分鐘離場吧！」有位學生回答。

「慢幾分鐘離場會影響營業額嗎？」林老師再問。

「只要不會影響入場的時間，基本上就不會影響營業額？」有學員答。

「離峰時段如何？」林老師再問。

「當處在離峰時段，他慢幾分鐘離場，並不會影響新進場的車輛，因為多的是空車位，因此不會影響營業額！」有學員答。

「沒錯！尖峰時段又如何？」林老師問。

「在尖峰時段，就不一樣了，因為停車格的總量限制條件，只要他不離場，就無法讓外面排隊等入場的車子進場，營業額就無法產生了。」學員答。

「所以你們認為提供15分鐘離場緩衝時間的措施如何？」林老師挑戰長久以來被視為『賣點』的停車場規則。

「………」學員思考、掙扎中。

「這項措施在尖峰時段，讓我們損失營業額了！」林老師揭露停車場業誤用離場緩衝時間的潛規則。

「所以尖峰時段時，無論是人工收費或自動繳款，必須取消『事先繳款後取車』的方式， 對嗎？」有學員消化後回答。

「是的！尖峰時段不該『事先繳款後取車』的方式，最好是離場繳費同時發生！」林老師說明改善的關鍵點。

「悠遊卡繳費！」突然有一學員脫口而出。

「很棒的做法！如果配合取消柵欄升降，改以紅綠燈顯示繳費成功與否，離場更快！」林老師說明。

「ETC不是更好！」又有另一學員答。

「愈來愈棒！」林老師說明。

「是啊！看來提供15分鐘離場緩衝時間的措施，在尖峰時段讓我們損失不少營業額！」學生感嘆地回答，因為停車場業引以為傲的『賣點』竟然是殘害營業額的最大殺手。

四、停車場管理到底管什麼？

至此，討論暫告一段落，林老師丟出議題，為下一次的研討會做準備：停車場管理到底管什麼？

林老師看著手上的心智圖，他僅僅花了一天，以工廠管理的基本功來描繪停車場業的解決方案，不必到停車場實地觀察，也不去訪談停車場的管理人員，原來工廠與停車場管理的改善邏輯時一致的。

於桃園自家

10/15/2015

後記 :

本文是作者在接獲停車場管理業者的內訓課程(如何提高營收與降低成本)需求之後，憑藉其熟捻的工廠管理基本法則，以一天時間將停車場業的問題根源，以及行動方案一併規劃出來，可惜業主僅派財務主管要求希望以『合理的標準』激發各個停車場主管達成目標，至於作者所提出的內容，最終成為實務應用的教材了。

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